废证所税害房地合一课不到税,财政部捅出逃税新漏洞

废证所税害房地合一课不到税,财政部捅出逃税新漏洞

六都公告地价大幅调整,高房地持有税的时代已经来临;但弔诡的是,即将实施的房地合一所得税,却可能面临课不到税的窘境。

财政部废除证所税因未有配套措施,相关的后遗症已逐渐扩散,并将波及房地产税制,房地合一所得税将被证所税完全破解而课不到税。

房地合一所得税实施前,房地产交易中,卖房屋的所得必须课税,但卖土地的获利不课所得税而须课土地增值税。由于财政部及各税捐机关会以实质课税原则,以实价课房屋交易的所得税;为了避免这个困扰,很早就有人以公司名义买卖不动产,而且是以设立外国公司的方式买卖房子,因为旧制下,外国公司卖房子所得及取得租金税率为 17%,比个人便宜许多。

未上市柜股票不课税,本国公司将成避税捷径

先前,这种方式相当流行,不少台商及外人回台买房子也常用这种方式。例如,2013 年 12 月,台北市公布豪宅帝宝的实价登录资料时就被发现,有中国「河南王」之称的富豪王任生,就以英属维京群岛公司的名义,买进一户帝宝豪宅。

安永会计师事务所杨建华会计师指出,为了防範台商及侨外资透过境外公司回台炒房避税,财政部制定房地合一法律时,除了拉高外国人买卖房地产的税率(持有 1 年内卖出税率 45%,持有 1 年以上卖出税率 35%);同时,财政部并增列一项限制,凡是侨外资利用外国公司买进台湾房地产,将来再以卖出外国公司股票的方式,间接转让外国公司持有的台湾房地产,且卖股的获利有半数来自出售房地产的收益,则侨外资卖外国公司股票的行为,就视同直接卖出台湾的房地产,卖外国股票的获利必须按 35 到 45% 的税率课房地合一税。

然而,奇怪的是,上述规定只适用于外国公司,却未规範到本国公司。因此,如果个人透过设立一家本国公司,再用公司买进房地产,事后个人再以卖公司股票的方式间接转让公司名下房地产,却不用课房地合一所得税,只课卖股票的证所税,但证所税却已废掉了。

财税专家指出,证所税改革应该是恢复到证所税课徵前的状况,即取消上市柜股票证所税,但未上市柜股票要回复课税;但这次证所税改革是把所有股票的证所税全部废止,这样只要透过本国的未上市柜公司将房地产交易证券化,房地合一就课不到所得税了。

例如,从 2016 年起,个人买卖房地产的税率依持有期间不同,税率 15 到 45%,规定非常繁琐;但若个人透过本国公司持有不动产,再卖出本国公司股票间接转让不动产,那就不用去管房地合一的各种规定,真正的税率就只剩下千分之三的证交税率。

废证所税害房地合一课不到税,财政部捅出逃税新漏洞六都大调公告地价,不动产持有税大幅攀升

举例来说,甲持有一栋房屋半年,并于 2016 年卖出获利 1,000 万元,依房地合一所得税制,须适用 45% 税率,缴纳 450 万元税负;但若甲先用 A 公司买进房屋,同样于半年内卖出 A 公司股票且获利 1,000 万元,只要缴千分之三的证交税,税款只剩 3 万元。透过这种方式,可完全破解房地合一所得税各项限制,本国公司未来将成为热门的避税工具。

对此,资深财税人士透露,财政部当初订定房地合一所得税制时,正是证所税实施期间,个人卖本国未上市柜公司的股票,必须核实课 15% 的证所税,因此,房地合一才会只针对个人买卖外国公司股票,就视同买卖房地产课税,并非故意漏掉对本国公司的规範;只是后来政治情势变化太快,证所税被完全废掉了,才会形成现在的后遗症。

虽然 2016 年实施的房地合一可能课不到税,但房地产的持有税已出现大幅攀升的趋势。最近六都已宣布公告地价及公告现值的调幅,其中,六都对公告地价的调幅都在 3 成以上,公告现值的调幅则较为缓和。

房地产的持有税主要为房屋税及地价税,房屋税是由各地方政府依街道地段率与房屋评定现值调整,而公告地价就是课地价税的基础,这部分六都中,以台中市公告地价调幅最高,达 38.25%。

至于公告土地现值是课徵土地增值税的基础,台北市公告土地现值调幅为 6.23%,调整后台北市平均公告土地现值已达市价 93.29%,台北市地政局表示,预计在 3 年内要将台北市公告土地现值调整到市价的百分百,因此,未来想住台北市的民众,必须有承担高房地产持有税的觉悟与能力才行。

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